La competencia por sumar a su portafolio los activos de Fibra Macquarie continúa.
El ganador de esta transacción representa un evidente reacomodo en el mapa de jugadores, pero también una carrera estratégica para los competidores.
La más reciente es la que encabeza FIBRA NEXT, que esta semana anunció su intención de compra por la totalidad de los certificados de Fibra Macquarie.
El anuncio establece un factor de intercambio incrementado de 0.475 Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) de NEXT por cada CBFI de FIBRA Macquarie o bien un monto en efectivo 47.50 pesos por CBFI de FIBRA Macquarie, equivalente a un máximo total en efectivo de 13 mil 255 millones de pesos.
La estrategia anunciada por el equipo que dirige Raúl Gallegos y que está en autorización de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), es desde su perspectiva producto de la confianza en los beneficios estimados de una potencial consolidación de Fibra Macquarie, en el contexto del despliegue acelerado de su estrategia de crecimiento.
Pero en el fondo, la apuesta y la estructura financiera que la integran dice mucho del efecto que ha creado en NEXT la llegada de Gallegos, que ha participado de manera activa en el capital market enfocado en el real estate a lo largo de los últimos años en GE México y Credit Suisse Real Estate.
Con este anuncio, la batalla aún tendrá mucho por venir. No hay que olvidar que en marzo pasado, Prologis anunciaba un acuerdo vinculante oferta pública con Macquarie Asset Management para adquirir los derechos de administración de FIBRA Macquarie.
Este Fideicomiso cuenta con un portafolio de 262 inmuebles industriales que tienen una ocupación superior a 98% actualmente, que se ubican principalmente en estados del norte y Bajío, donde destacan Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana. Todos impulsados por el nearshoring.
Por ello, esta transacción es vista como la más representativa del actual ciclo del mercado. Además del interés de Prologis, sigue presente Fibra Monterrey, que preside Jorge Ávalos, por adquirir activos considerados estratégicos.
La inercia vista recientemente explica la reciente compra que FINSA hizo del portafolio MELI PLATAH Frontier Industrial, fondeado y desarrollado por Artha Capital, hoy DEWA y Affinius Capital, su socio en AC2, son resultado de estrategias pensadas en hacer frente a un escenario polarizado, con desarrollos mixtos que compensan la crisis arancelaria en la manufactura y la amplia expansión logística.
Este movimiento identificado de 2024 a la fecha, también refleja como en estos días sugirió el área de market research de Spot2, una clara estrategia de rotación de activos para redirigir capital hacia el sector industrial, donde la demanda supera de forma sostenida a la oferta, particularmente en corredores del norte y el Bajío.
Por ello, contar con portafolios sólidos ha hecho posible favorecer incrementos en rentas y plusvalía, además de elevar las barreras de entrada para nuevos participantes.
En específico, disponer de esquemas de arrendamiento tipo Triple Neto (NNN), con contratos de largo plazo y denominados en dólares, asegura flujos estables y mitigar riesgos inflacionarios y cambiarios.
Después de todo, el negocio industrial maduro y cada vez más selectivo sigue siendo un mercado de oportunidades en los 13 mercados que lo integran, donde la absorción llegó según CBRE México en el 1Q del año a 959 mil m2, 3.2 millones de m2 en construcción y una tasa de disponibilidad promedio de 4.9% que deja en el mercado 3.6 millones de m2 por colocar.
Es una ecuación donde la institucionalización de los principales jugadores es clave. Señal de ello son las más de 2 mil propiedades industriales, equivalentes a más de 19.9 millones de m2 de superficie con que cuentan las empresas afiliadas en AMEFIBRA, haciéndolo un sector preponderante y estratégico.
